Il nuovo Affordable Housing Act dell’UE è davvero una soluzione valida all’overtourism?
L’UE propone un nuovo provvedimento per cercare di limitare l’impatto degli affitti brevi. Vediamo di cosa si tratta e quali sono i rischi
Nelle ultime settimane la riflessione sul turismo ha assunto una rilevanza istituzionale estremamente importante, coinvolgendo direttamente l’Unione Europea, e scatenando, va detto, non poche polemiche.
Al centro del dibattito? La bozza dell’Affordable Housing Act attualmente in circolazione, attraverso cui l’Unione Europea intenderebbe fornire a Stati, Regioni ed enti locali nuovi strumenti per contrastare la crescente pressione abitativa che caratterizza alcuni territori. Leggasi: contrasto alla proliferazione di servizi ricettivi, soprattutto informali, all’interno di alcuni territori, fenomeno non sempre correttamente definito come overtourism, che ha generato e che genera tensioni sia in termini di gestione dei servizi urbani sia e soprattutto sulla disponibilità e i prezzi del mercato immobiliare nelle città a più alta densità turistica.
Cosa prevede l’Affordable Housing Act
Ora, è chiaro che su questo tema sia necessario intervenire, e sulla necessità di intervento esiste un consenso piuttosto ampio. Più controversa è invece la soluzione. L’ipotesi su cui Bruxelles sta lavorando è quella di individuare le aree sottoposte a una particolare “pressione abitativa”, identificate attraverso indicatori come il rapporto tra prezzi degli immobili e redditi, andamenti demografici e squilibri tra domanda e offerta di abitazioni. Per le aree iperturistiche, quindi, la soluzione in dibattito prevede per le autorità pubbliche la possibilità di adottare limitazioni quantitative agli affitti brevi o altre misure restrittive, perché queste risultino motivate da un generale interesse pubblico. Inutile sottolineare come questa proposta abbia rinvigorito il solito dibattito tra liberali e statalisti, ma al di là delle proprie posizioni politiche, è da sottolineare come una simile impostazione presenti un rischio che supera la diversità di opinione, perché di fatto affida una parte crescente del valore degli immobili a decisioni politiche locali, notoriamente mutevoli nel tempo.
Affordable Housing Act: un esempio
Un caso concreto può aiutare. Immaginiamo di possedere un appartamento nel centro storico di Roma. Oggi il suo valore dipende da moltissimi fattori, riconducibili principalmente alla domanda, all’offerta, alla qualità dell’immobile e alle prospettive economiche dell’area. Ora immaginiamo che l’amministrazione stabilisca quali immobili possano essere destinati agli affitti brevi, quali possano essere acquistati da operatori professionali e quali debbano invece restare nel mercato residenziale.
L’immobile escluso dal circuito turistico potrebbe perdere una parte del proprio valore potenziale mentre un immobile dotato di autorizzazione potrebbe invece acquisire una vera e propria “rendita regolatoria”, vale a dire un potenziale plusvalore non prodotto dalle caratteristiche dell’immobile o dalla qualità dell’investimento, ma dalla disponibilità di un titolo amministrativo scarso. Il rischio è trasformare il mercato immobiliare in un mercato sempre più volatile nel quale una decisione pubblica può modificare rapidamente il valore degli asset.
Un rischio per i piccoli proprietari
Una simile incertezza non allontanerebbe necessariamente i grandi investitori, che dispongono degli strumenti necessari per diversificare e assorbire eventuali perdite. Potrebbe invece penalizzare soprattutto i piccoli proprietari, rendendo al tempo stesso ancora più preziosa la capacità dei grandi operatori di influenzare i processi decisionali. Senza considerare la pressione degli interessi locali su licenze, deroghe e delimitazioni territoriali soprattutto durante le campagne elettorali. Sia chiaro: è probabile che una soluzione debba prevedere anche un approccio legislativo o regolamentale, ma la regolazione degli affitti brevi non può sostituire una politica dell’abitare.
Al di là delle dimensioni ideologiche, è opportuno quindi identificare delle soluzioni che, almeno per una volta, non si limitino a “correggere”, ma puntino piuttosto a “creare le condizioni affinché possano emergere effetti positivi”. Che più che curare il sintomo si concentrino sul promuovere uno “stile” sano. Per farlo, è in primo luogo necessario costruire una conoscenza più approfondita del fenomeno. Cominciando dal turismo, del quale misuriamo, è bene ribadirlo, gli arrivi e le notti di permanenza, non considerando tutta la serie di dimensioni che invece vengono direttamente coinvolte quando una mole più o meno ampia di persone si trasferisce per un periodo di tempo limitato all’interno di un territorio. Non serve più burocrazia. E non servono più regole. Servono regole migliori. Serve una visione.
Stefano Monti
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