I leggendari palazzi della RAI vanno sul mercato? Fallimento o opportunità?
In un Paese che crede nella cultura, la rinuncia a un asset da parte di un player non rappresenta una sconfitta ma la possibilità di aprire il mercato a nuovi soggetti dotati della forza economica e funzionale di rimettere a sistema quanto giaceva inutilizzato
Il punto di partenza è un fatto di cronaca ben noto: la RAI ha deciso di dismettere parte del proprio patrimonio immobiliare selezionando asset che l’azienda ha ritenuto non coerenti con il proprio sviluppo industriale e troppo onerosi da gestire.
A fronte di tali dismissioni è naturale e forse anche corretto che emerga del dissapore, sentito specialmente da coloro che riconoscono in quelle sedi un valore culturale, storico e industriale oltre che immobiliare.
Molte delle osservazioni mosse dagli analisti sono corrette. Prima della dismissione, con ogni probabilità, poteva emergere un disegno più ampio, volto a riqualificare gli spazi che oggi vengono posti in vendita; prima della dismissione, si potevano avviare consultazioni di mercato e definire progetti di riqualificazione vincolata, lasciando poi la vendita dell’immobile come ultima ratio.
Su quanto potesse essere o meno realizzato è stato detto quasi tutto. Pochi però hanno posto l’attenzione su un elemento lampante, che è in realtà molto più preoccupante della stessa decisione della RAI: nessuno vede in queste dismissioni un’opportunità.
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Le dismissioni RAI come un’opportunità per il Paese
Nessuno ha immaginato che un potenziale investitore possa decidere di rilevare l’intera dismissione per generare, proprio a partire da quegli immobili, un progetto di riqualificazione immobiliare destinato a restituire lustro a sedi che, se la RAI ha deciso di vendere, avrebbero conosciuto con ogni probabilità un lento e inesorabile declino.
Nessuno che abbia esultato nel riconoscere in questa azione un atto di umiltà: non possiamo gestire questi immobili; ci costano troppo e non sappiamo proprio cosa farne; li mettiamo in vendita affinché un altro operatore sia in grado di riuscire in ciò che noi, pur essendo un’azienda di Stato, pur essendo sostenuti da risorse pubbliche e canoni obbligatori, proprio non riusciamo a fare.
Chiunque di noi, favorevole o contrario alla dismissione, ha pensato immediatamente ad un cambio di destinazione d’uso. Supermercati? Hotel? Sedi aziendali?
Eppure gli immobili hanno un valore storico e culturale fortissimo, ma si tratta di valori che non vengono in nessun modo valorizzati, anzi.
Lasciando per un attimo la polemica relativa al Teatro delle Vittorie, che ha sicuramente catturato l’attenzione di tutti anche grazie alle posizioni di Fiorello, che a differenza di tantissime altre posizioni analoghe ha espresso non soltanto una generica opposizione ma anche un ruolo propositivo, può essere estremamente interessante analizzare la descrizione di un altro degli asset posti in vendita.
L’Asset più prestigioso messo sul mercato da RAI
È l’asset n.1 messo in portafoglio. Località: Milano. Indirizzo: Corso Sempione, 27. Come si legge nella descrizione, l’asset è a circa 500 metri dall’Arco della Pace ed è sito in un’area “ottimamente servita dal trasporto pubblico e dalla rete ferroviaria”.
Per questo immobile, la cui destinazione d’uso attuale è quella di un centro di produzione, e che copre un’area di quasi 55.000 mq, il documento ufficiale conclude la descrizione in questo modo: “Per localizzazione, dimensione e caratteristiche tipologiche, l’asset offre interessanti potenzialità di valorizzazione e riposizionamento in ottica residenziale, direzionale e commerciale, in linea con le caratteristiche dell’asse Sempione e del quadrante nord-ovest di Milano”. Ed è qui che si annoda il vero problema: nessuno vede in questi 55 mila metri quadri un’opportunità per lo sviluppo di una nuova forma di industria culturale e creativa. Tantomeno chi dovrebbe essere chiamato a pensare esclusivamente in termini di servizio pubblico.
La trasformazione dell’industria culturale che potrebbe nascere anche dalle dismissioni RAI
Se la nostra industria culturale e creativa fosse realmente così sviluppata come amiamo credere, questa dismissione potrebbe semplicemente attestare la fine di un modo di intendere la cultura (carrozzoni, costo eccessivo per la società, e conseguente necessità di riduzione dei costi operata da chi non ha capacità di visione ma solo esigenza di far quadrare i conti) per salutare con entusiasmo una nuova cordata di investitori in grado di trasformare uno o più di questi immobili in qualcosa di produttivo, in grado di generare un valore aggiunto maggiore rispetto ad altri settori. Se tutti pensano che una volta ceduti questi immobili vengano destinati ad altro, è perché sostanzialmente tutti credono che la cultura continui ad essere un tema da ricchi, qualcosa di bellissimo ma che di certo non genera ricchezza.
Elogiare o condannare la strategia di dismissione degli asset è un’operazione che richiede una conoscenza non solo contabile, ma anche amministrativa, funzionale e di sviluppo di un’organizzazione. Che si tratti della RAI o della paninoteca sotto casa; perché, per quanto sia possibile che una visione monetaristica abbia superato una visione di più ampio respiro, è possibile che sia giusto destinare alcuni di questi immobili, depauperati del proprio valore aggiunto (per ubicazione, per tipologia di sviluppo territoriale, e per una serie tendenzialmente infinita di ragioni) ad altri utilizzi.
Perché non necessariamente tutto ciò che è stato deve restare identico. E si può anche accettare che uno o più di questi immobili vengano trasformati in qualcos’altro. Tuttavia, in un Paese che crede che la cultura sia una risorsa, questa dismissione sarebbe stata considerata come un passaggio di consegne e non una sconfitta; dando per assodato che nuovi operatori, più visionari, coraggiosi, ed efficaci, più efficienti, si possano fare avanti per mostrare alla RAI come realmente si fa impresa culturale e creativa.
Stefano Monti
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