Bonus facciate e restauro. Tutte le norme da seguire
Un tema ricorrente in questi tempi, per tutti coloro i quali sono proprietari oppure si trovano a operare nell’area tecnica della progettazione o del restauro, i bonus ministeriali offrono la possibilità di ottenere una detrazione fiscale per progettare e realizzare lavori di recupero degli immobili.
Un bonus in particolare riguarda gli immobili di interesse culturale, si tratta del Bonus facciate e solleva una serie di quesiti, dubbi, timori e rinunce a priori, dinnanzi all’incertezza circa questo sconosciuto strumento economico. Ma forse potrebbe valere la pena di avventurarsi tra i meandri normativi per provare a salvare le superfici parietali esterne di quel palazzo che tanto ci sta a cuore o che connota e delinea la storia di un dato luogo. Allo scopo di conservare il nostro patrimonio storico-artistico.
Il Bonus facciate comprende e agevola dal punto di vista fiscale anche gli interventi di restauro, infatti è riferito in modo esplicito agli edifici che si collocano nelle zone territoriali A e B definite nel decreto Ministeriale 1444 del 1968, che corrispondono in linea generale ai centri storici di città e piccoli centri urbani. Per questo presupposto il bonus cita e comprende anche interventi di restauro su beni di interesse culturale e tutelati ai sensi del D.lgs 42 del 2004.
COME FUNZIONA IL BONUS FACCIATE
Al fine di fare chiarezza e provare a dare risposte semplici, si vorrebbe delineare una sorta di vademecum per chi desidera provare a usufruire del Bonus facciate, gestito dall’Agenzia delle Entrate. Il bonus consente la detrazione del 90% della somma impiegata per gli interventi di recupero o restauro delle facciate in forma di detrazione fiscale suddivisa in 10 anni. Risulta applicabile nella sua forma primaria solo ai soggetti che abbiano un reddito tassato. Spesso gli interventi sulle facciate ammontano a somme che superano di gran lunga la mole di tasse che il soggetto proprietario deve allo Stato, per questo motivo la formula più ambita è quella secondaria, la cessione del credito. Realizzando i lavori, il soggetto proprietario dell’immobile accumula un credito d’imposta pari al 90% dei lavori ammessi. L’Agenzia delle Entrate gli consente di cedere ovvero “vendere” il credito d’imposta. Chi sono i soggetti che possono acquistare il credito? Gli istituti bancari innanzitutto, le Poste Italiane e anche soggetti privati come grandi aziende o industrie che operano sul territorio. Chi sono i soggetti che possono cedere il credito? I proprietari di immobili che siano soggetti a IRPEF o passivi IRES.
Per essere più chiari, proveremo a simulare i passi di un intervento di restauro su di un bene sottoposto a tutela con l’ausilio del Bonus facciate.
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Bonus facciate e centri storici
BONUS FACCIATE PASSO PASSO
Il primo passo di chi volesse accedere al Bonus facciate per un immobile vincolato è valutare presso i proprio commercialista se la propria posizione fiscale lo include nei soggetti che possono accedervi. Se il soggetto fosse una parrocchia, il titolare pro tempore, ovvero il sacerdote, dovrà recarsi agli uffici della propria Curia e ottenere il nulla osta per l’esposizione economica. Il secondo passaggio è iniziare la progettazione e stilare un computo metrico estimativo dell’intervento. Con la stima di spesa per i lavori il proprietario dovrà recarsi presso un istituto di credito e verificarne l’interesse verso il suo credito d’imposta. Se la banca accetterà l’acquisto del credito, sottoporrà al proprietario le condizioni. Si tratterrà una percentuale sul 90% di credito. Molti istituti bancari hanno creato delle piattaforme informatiche per caricare online tutti i documenti necessari. Quindi, una volta stipulato l’accordo, si agirà a mezzo di piattaforma informatica per fornire i documenti richiesti. In linea generale, a seconda dei termini contrattuali sottoscritti, l’istituto bancario accrediterà sul conto del proprietario la somma stabilita (90% di credito detratto dalle commissioni bancarie) circa 60 giorni dopo la conclusione dei lavori o dello stato avanzamento lavori, ovvero alla presentazione delle relative fatture e documentazioni di regolare esecuzione. Per agevolare i lavori e la probabile necessità di esporsi economicamente, spesso le banche propongono dei prestiti “ponte” che consentono di sostenere le spese sino all’arrivo delle somme previste dal bonus. Con un calcolo approssimativo potremmo dire che la proprietà dovrebbe avere a disposizione circa il 20-25% della soma a cui ammonta l’intero intervento per poterlo definire sostenibile.
COSA È AMMESSO NEL BONUS FACCIATE
Ma tornando alla fase concreta, vediamo cosa è ammesso nel Bonus facciate: la normativa parla delle superfici opache ovvero facciate, intonaci, paramenti lapidei e murari che si trovano dalla gronda a terra. Sono escluse le finestre, le imposte, le porte e i portoni e ovviamente il tetto. Sono escluse le facciate non visibili o apprezzabili dall’esterno e tutte le murature profonde, sotto ai 10 centimetri di intonaco. Qualora ci si trovi a intervenire su parti non ammesse alla detrazione, queste somme saranno stralciate dai tecnici nella computazione metrico estimativa da presentare all’Agenzia delle Entrate o all’istituto bancario e saranno a carico completo della proprietà.
All’interno del Bonus facciate sono comprese tutte le opere accessorie e di compendio necessarie alla realizzazione dell’intervento stesso, pertanto sono comprese le spese tecniche di progettazione, consulenza e diagnostica. Sono altresì comprese le opere provvisionali e altri accessori come i noleggi di ponteggi, attrezzature e servizi.
Un tranello o incomprensione nel quale molti tecnici cadono è la dicitura secondo la quale, se si interviene su di una superficie degli intonaci profondi per oltre il 10% della superficie, si dovrà provvedere all’efficientamento energetico dell’intero edificio. Non ci si faccia trarre in inganno, la questione non si pone per i beni sottoposti a tutela, fortunatamente la legge di riferimento D.lgs 42/2004 impedisce di applicare il “cappotto” ai beni di interesse storico-artistico.
Trattando di beni di interesse culturale, al contempo, si dovrà progettare l’intervento con la cura e l’attenzione dovuta a un bene culturale e sottoporre lo stesso a valutazione della Soprintendenza competente, al fine di ottenere l’autorizzazione. Se si tratterà di una chiesa o manufatto di ecclesiastico, la documentazione dovrà essere inviata all’ufficio Beni Culturali della Curia che si occuperà di dare un primo parere e inviarlo alla Soprintendenza competente per la valutazione definitiva. Ottenuto il nulla osta, si procederà alla realizzazione dei lavori.
Bonus facciate e centri storici
TEMPI E FIGURE PROFESSIONALI PER IL BONUS FACCIATE
Per quanto attiene i tempi previsti, i lavori autorizzati potranno essere realizzati entro il 31 dicembre 2021, ma pare vi sia la possibilità di protrarre i lavori per circa sei mesi, avendo effettuato almeno il 70% dei lavori nell’anno 2021. Riassumiamo ora le figure che risulta utile coinvolgere in un restauro di un bene sottoposto a tutela con accesso al Bonus facciate: proprietario, unico titolare per accesso o cessione del credito d’imposta; commercialista, per assistenza e consulenza; funzionario dell’istituto di credito, per cessione del credito; architetto, per la fase progettuale architettonica; tecnici del rilievo, per i rilievi architettonici, anche con ausilio di laser scanner; restauratore, per la fase progettuale di restauro; tecnico responsabile per la sicurezza in fase di progettazione e realizzazione; ditta o ditte appaltatrici (specialisti in ponteggi, ditta edile, restauratori , ecc.) per la realizzazione dei lavori.
Oltre ovviamente al funzionario della Soprintendenza, per la valutazione e autorizzazione lavori, e al funzionario dell’ufficio Beni culturali della Curia, se bene ecclesiastico, per valutazione preliminare dei lavori.
Le figure coinvolte possono apparire numerose, e un tale elenco potrebbe intimorire chi si avvicina al Bonus facciate, tuttavia risulta utile coinvolgere sin dalla fase preliminare anche i consulenti fiscali e tecnici di progettazione. Va considerato che le spese per tecnici e consulenti sono contemplate e ammesse dal Bonus facciate. Per questo e altri motivi è bene coinvolgere tutte le figure competenti e creare un vero e proprio team, al fine di porsi nelle migliori condizioni possibili di progettazione e realizzazione e di non trovarsi spiazzati dinnanzi a imprevisti o dubbi interpretativi. In definitiva potrebbe essere un’avventura dal carattere “formativo”, volta alla tutela del patrimonio culturale.
‒ Silvia Conti
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